第1章 业主时代，你准备好了吗？

中共北京市委办公厅、北京市人民政府办公厅发布的《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2020—2022年）》指出，通过三年，北京市要实现业主委员会（物业管理委员会）组建率、党的组织覆盖率、物业服务覆盖率均达到90%以上。

2022年4月，深圳市住房和建设局下发文件，要求推动符合条件的小区实现业主委员会应建尽建，用三年时间，完成全市住宅小区业主委员会全覆盖，到2024年底实现全市住宅小区业主委员会覆盖率100%。“实现业主委员会全覆盖”一夜之间成为当地热议的关键词。其实，还有更多的地方都在快速推进业主组织的建立和完善。有人惊呼，业主自治的时代到来了！

作为业主自治组织，业主大会、业主委员会是基层治理建设的核心一环，是实现民主监督、民主管理的关键主体，是业主群体表达诉求、群策群力的最佳平台，是提升业主群体获得感、幸福感、安全感的重要途径。作为国家治理的“微细胞”“神经末梢”——基层治理的重要组成部分，一个成立合规、管理有序、运转透明的业主大会、业主委员会是推动“社区认同”走向“社会认同”“国家认同”，推动“基层善治”走向“大国之治”的重要力量。从这个层面上说，业主委员会在全国各地的大规模组建是一股顺应时代、国家发展趋势的浪潮，其席卷之势仍在加速。

业主委员会的组建、运行有章可循，在全国各地的物业管理条例、办法中均列有业主大会、业主委员会专章，规定了业主大会、业主委员会的成立条件、表决规则、备案流程等。很多地方还专门规定了业主大会和业主委员会指导规则、运行规则。然而，当业主凭借一腔热血投入参与业主委员会筹备、管理工作时，常常感受到丰满理想与骨感现实之间的割裂。物业项目历史遗留问题，物业公司、开发商、业主等各个主体的沟通协调问题，业主大会表决合法合规问题，业主委员会成员候选人资格问题……像是一座座横在业主委员会成立、运作进程中的大山。“折腾了大半年、一两年，最终还是放弃了……”成为许多业主的无可奈何。而带领广大业主走出业主大会成立、业主委员会选举、备案的困境即是本书的写作初衷。

本书是一本理论性、实操性兼具的指导手册，凝聚了笔者多年指导各地业主委员会成立、换届、运作（包括更换物业企业、决策公共收益等重大事项）的实践经验，囊括了那些业主大会、业主委员会和物业管理委员会成立运行过程中最为常见的疑难问题，同时涉及业主组织与业主、物业公司、开发商、政府主管部门等主体关系处理的技巧和思路。本书采用了场景再现的编写方式，目的在于带给读者沉浸式的阅读体验，带领读者以第一视角观察、思考、解决业主大会、业主委员会成立运作过程中的常见问题。同时，本书在编写过程中将实务案例和法条链接相结合，使读者通过对实务案例的分析更深入地了解法律法规条文的内涵，更清晰地把握法律法规条文在实际应用时的尺度。

工欲善其事，必先利其器。业主时代已然到来，读完这本书，你或许才真正地准备好了！